Primera venta de la cartera: Omega Healthcare Investors

En una entrada reciente dábamos cuenta de la última subida del dividendo de Omega Healthcare Investors. Con ella, la compañía alcanzaba 22 trimestres consecutivos de ascenso del dividendo.

Sin embargo, la acción lleva un tiempo siendo fuertemente
castigada debido a la incertidumbre de su modelo de negocio. En esa entrada decíamos lo siguiente sobre el funcionamiento de la compañía:

1. El 43 % de los pacientes que reciben el alta de un hospital no están en condiciones de ir a su domicilio y tienen que pasar a otras instituciones de cuidados intermedios.
2. Algo menos de la mitad de estos pacientes ingresan en lo que se denomina skilled nursing facilities (SNF, instituciones con asistencia de enfermería), en los que terminan de recuperarse antes de poder ir a su domicilio. Un paciente que necesita rehabilitación después de una prótesis de cadera es un ejemplo.
3. El 85 % del negocio de Omega corresponde a SNF y el 15 % restante a residencias asistidas.
4. Omega Healthcare Investors alquila sus propiedades inmobiliarias en régimen triple neto a arrendatarios (que son los que pagan los impuestos de bienes inmuebles, el seguro y el mantenimiento) que las utilizan como SNF.
5. Los arrendatarios cobran en su mayoría las tarifas establecidas por Medicaid, que son relativamente bajas. Sean pacientes públicos (sistema Medicaid) o privados, las tarifas vienen a ser parecidas.
6. Si el gobierno reduce las tarifas porque quiere disminuir su gasto sanitario, por ejemplo, los arrendatarios ingresan menos dinero y pueden tener problemas para pagar la renta a Omega.
7. Omega alquila sus propiedades a 77 arrendatarios, el mayor de los cuales es Ciena, que gestiona 70 propiedades y es responsable del 10 % de los ingresos de la compañía.
8. Omega anunció pérdidas millonarias en el tercer trimestre de 2017 porque el quinto arrendatario, Orianna, que gestiona 42 propiedades y da cuenta del 5 % de los ingresos, no había pagado la renta.
9. La intención de Omega era encontrar otro arrendatario que gestionase las propiedades arrendadas a Orianna.

Desde entonces, se han añadido algunos hechos:

1. Signature, el tercer arrendatario de Omega con 60 propiedades y que representa el 7 % de los ingresos de la compañía, está pagando el 75 % de la renta.
2. El consejero delegado de Genesis, el segundo arrendatario de Omega con 50 propiedades y que representa el 7 % de los ingresos de la compañía, afirmó recientemente que "I think everyone would agree on this call that it is virtually impossible to create organic earnings growth in this industry, with the pressures that we are facing at any meaningful level".
3. Daybreak, arrendatario que no está entre los diez primeros, está pagando el 77 % de la renta.
4. Preferred Care, arrendatario que tampoco está entre los diez primeros, se ha declarado en bancarrota en el estado de Kentucky. Aunque Omega no tiene instalaciones arrendadas a Preferred Care en Kentucky, sí tiene16 instalaciones alquiladas a Preferred Care en otros estados (New Mexico, Texas, Arizona y Oklahoma).
5. El dividendo de Omega no va a ser aumentado en 2018.
6. El consejero delegado de Omega ha afirmado que este no va a ser un año de crecimiento.
7. El dividendo llega al 100 % de los fondos disponibles para la distribución.
8. Algunos autores creen que el dividendo será recortado en 2019.

Visto todo lo anterior, antes de exponernos a un recorte del dividendo y al hundimiento subsiguiente de la acción, hemos preferido vender nuestra posición en Omega Healthcare Investors (BBB-), materializar nuestras pérdidas y destinar los fondos a posiciones centrales de mayor calidad. Las compras realizadas en Omega en mayo de 2015 y febrero de 2016 nos costaron 1.169,32 $, mientras que la venta realizada ayer se saldó por 927,14 $. En el período de mantenimiento de la acción, la empresa nos ha pagado unos dividendos netos de 145,11 $, por lo que la operación se ha saldado con una pérdida del 8,30 %.
Los fondos obtenidos de la venta los hemos dedicado a subir nuestras posiciones en Southern Company y General Mills al tamaño de una posición completa. Hemos comprado 12 acciones de Southern Company (A-) a 43,11 $ por acción con una rentabilidad por dividendo de 5,4 %.

Hemos comprado 8 acciones de General Mills (BBB+) a 55,56 $ por acción con una rentabilidad por dividendo de 3,6 %.

La cartera ofrece con la nueva configuración unos dividendos algo menores que con Omega, pero creemos que lo que perdemos en renta lo ganamos en calidad.