Compra del mes de mayo: Omega Healthcare Investors

Finalmente, la opción elegida de entre los candidatos del mes de mayo ha sido Omega Healthcare Investors (OHI). En la página de la compañía se indica que se trata un Real Estate Investment Trust ("REIT") que proporciona financiación a la industria de la salud, especialmente a las instalaciones dotadas de asistencia enfermera en los Estados Unidos. Desde el 1 de abril de 2015, después de su fusión con Aviv, Omega tiene una cartera de inversiones que incluye más de 900 propiedades localizadas en 41 estados y gestionadas por 81 operadores diferentes. 

Un REIT es una sociedad de inversión dueña de activos inmobiliarios y cuyos ingresos proceden fundamentalmente de los alquileres de los mismos. Esta figura surgió en 1960 en Estados Unidos con el objetivo de que las inversiones a gran escala en bienes inmuebles fueran accesibles también a los pequeños inversores. Los REIT característicamente pagan todos sus ingresos sometidos a  impuestos en forma de dividendos a sus accionistas y, de esta forma, son éstos los que pagan los impuestos sobre los dividendos. Los dos tipos principales de REIT son los REITs patrimoniales (Equity REIT) y los REIT hipotecarios (Mortgage REIT). Los primeros generan sus ingresos por medio de alquileres o ventas sobre las propiedades que poseen a largo plazo. Los REIT hipotecarios invierten en hipotecas o activos hipotecarios unidos a propiedades residenciales o comerciales. Hoy día, los REIT están presentes en casi todos los aspectos de la economía, desde apartamentos, hospitales, hoteles, instalaciones industriales, oficinas, grandes almacenes, alojamientos para estudiantes, residencias con atención de enfermería, etc. El valor conjunto de las propiedades de los REIT se acerca al trillón de dólares, suponen un millón de empleos anuales en Estados Unidos y han sido un modelo legislativo seguido en más de treinta países.

Los principales beneficios de la inversión en REIT son:

1. Diversificación: Baja correlación con el mercado.
2. Ingresos periódicos: Dividendos.
3. Protección contra la inflación: Los retornos superan de forma consistente a la inflación por lo que constituyen una excelente cobertura contra ésta.
4. Rendimiento: Superan el rendimiento del S&P en prácticamente todos los períodos.
5. Liquidez: Se compran y venden como acciones.
6. Transparencia: Gobierno corporativo, transparencia fiscal y de mercado.

Omega fue fundada en 1992 y lleva 13 años consecutivos aumentando el dividendo, que en la actualidad es de 0,54 $ trimestrales para una rentabilidad anual del 6 %. En algunas páginas figura una rentabilidad del 2 % debido a que la han calculado sólo sobre uno de los dos pagos que se han hecho en el segundo trimestre del año como consecuencia de la fusión con Aviv. Omega había pagado en trimestres anteriores un dividendo de 0,53 $ (anualidad de 2,12 $*100/36 $= 6%). En el último pago trimestral la cantidad total abonada fue de 0,54 $, pero dividida en dos (0,36 y 0,18 $), de manera que los que han calculado la rentabilidad sólo sobre los 0,18 $ (0,18*4=0,72*100/36= 2 %) están presentando una rentabilidad equivocada. A partir del tercer trimestre los pagos ya volverán a realizarse de nuevo una vez por trimestre. 

Fuente: Omega Healthcare Investors

Los ingresos en términos absolutos han pasado de 105.8 millones de dólares en 2005 a 504.8 millones en 2014, un tipo de crecimiento anual compuesto de casi un 19 %. Los beneficios por acción o el PER no son una buena forma de medir el beneficio de un REIT, pues la depreciación es habitualmente una cantidad muy importante en el apartado de gastos, pero las propiedades inmobiliarias no se deprecian en largos períodos de tiempo. Al contrario, habitualmente se aprecian. De modo que se suele evaluar el beneficio atendiendo a los fondos de operaciones, en los que se han excluido las depreciaciones.

Omega tiene una ratio P/FFO (Price to Fund from Operations, el equivalente al PER de los REITs) de 12.1 y está infravalorada, como se muestra en el siguiente gráfico:

Compárese con la misma gráfica si el precio se relacionase con el beneficio por acción como en una acción convencional. El PER sería 21.2 y la acción parecería sobrevalorada.

Artículos recientes sobre Omega hay varios. Hace unos días Dividend Mantra publicó en Seekingalpha un artículo en el que daba noticia de su compra reciente de acciones de Omega Healthcare Investors. Refería un precio objetivo, utilizando un modelo de descuento del dividendo, de 56.16 $, con lo que tendría por delante una revalorización de más del 50 %.
Brad Thomas, el especialista en REITs de Seekingalpha, también ha publicado un artículo laudatorio sobre la empresa. Roadmap2Retire subraya que los cargos directivos están comprando un valor que cotiza barato. Y finalmente hoy mismo Dividend Dreams ha publicado un artículo en el que anima a comprar en el retroceso que los REIT han vivido últimamente al calor de la previsible subida de tipos de la Fed.

La compra de 16 acciones de Omega al precio de 35,62 $ nos proporcionará este año unos dividendos de 17,76 $. He actualizado la cartera para reflejar esta adquisición.